Cách tính diện tích xây dựng nhà 2 tầng được xác định dựa trên diện tích từng tầng kết hợp với hệ số quy đổi của các hạng mục như móng, mái, sân, ban công và sân thượng. Việc tính toán chính xác giúp gia chủ chủ động dự trù chi phí, vật tư và kiểm soát báo giá xây dựng hiệu quả hơn. Vì thế, bài viết sau sẽ hướng dẫn chi tiết cách tính diện tích xây nhà 2 tầng kèm theo ví dụ thực tế để quý vị có thể dễ dàng hình dung rõ nét nhất.
Diện tích xây dựng nhà 2 tầng là gì?
Diện tích xây dựng nhà 2 tầng là tổng phần diện tích được quy đổi từ các hạng mục cấu thành công trình, bao gồm diện tích tầng 1, tầng 2 và các phần liên quan như móng, mái, sân, ban công, sân thượng hoặc tum nếu có. Mỗi hạng mục sẽ được tính theo một hệ số nhất định tùy vào kết cấu, phương án thiết kế và cách tính của từng đơn vị thi công.
Con số này không chỉ là diện tích mặt sàn sinh hoạt thực tế ghi trên giấy phép xây dựng hay sổ đỏ, mà bao gồm toàn bộ các hạng mục cấu thành nên ngôi nhà (móng, mái, ban công, sân…) được quy đổi theo từng hệ số phần trăm (%) tương ứng.
- Diện tích sử dụng: Là tổng diện tích lọt lòng của các không gian phục vụ sinh hoạt trực tiếp (phòng khách, phòng ngủ, bếp, WC…) trên các tầng.
- Diện tích xây dựng: Là diện tích sử dụng + diện tích các hạng mục phụ trợ đã nhân hệ số quy đổi (móng, mái, sân, giếng trời, ban công).
Tính diện tích xây dựng nhà 2 tầng
Để tính diện tích xây dựng nhà 2 tầng, đầu tiên gia chủ hãy xác định diện tích thực tế của từng mặt sàn trước, sau đó mới tính thêm các hạng mục có liên quan như móng, mái, ban công, sân thượng, sân trước, sân sau hoặc giếng trời (nếu có). Trong đó, diện tích sàn tầng 1 và tầng 2 là cơ sở quan trọng để xác định tổng quy mô xây dựng và dự toán chi phí cho công trình.
Với những ngôi nhà có mặt bằng hình vuông hoặc hình chữ nhật, diện tích sàn được tính theo công thức:
Diện tích sàn = Chiều dài x Chiều rộng
Đối với nhà có hình dạng chữ L, cạnh vát, nhiều phần nhô ra hoặc thụt vào, nên chia mặt bằng thành từng khu vực nhỏ có hình dạng đơn giản, tính diện tích từng phần rồi cộng lại. Cách tính này sẽ hạn chế việc sai số và phản ánh đúng diện tích thi công thực tế.
Cách tính diện tích sàn tầng 1
Diện tích sàn tầng 1 được tính dựa trên phần diện tích thực tế mà ngôi nhà chiếm trên mặt đất, không mặc định bằng toàn bộ diện tích khu đất. Nếu gia chủ dành một phần đất làm sân trước, sân sau, lối đi bên hông hoặc khoảng lùi thì những khu vực này cần được tách riêng khi tính diện tích sàn. Công thức:
Diện tích sàn tầng 1 = Chiều dài x Chiều rộng
Ví dụ: Một lô đất có diện tích xây dựng 5x20m (100m2), nhưng gia chủ chỉ xây nhà trên phần diện tích 5x15m và dành 5m phía trước làm sân. Khi đó:
Diện tích sàn tầng 1 = 5 x 15 = 75m2
Như vậy, mặc dù diện tích khu đất là 100m2 nhưng diện tích sàn tầng 1 chỉ là 75m2. Trong trường hợp mặt bằng tầng 1 không vuông vức, gia chủ có thể chia thành nhiều phần để tính. Chẳng hạn như một ngôi nhà chữ L có thể chia thành hai hình chữ nhật, sau đó tính diện tích từng hình và cộng lại:
Diện tích tầng 1 = Diện tích phần A + Diện tích phần B
Khi xác định diện tích tầng 1, gia chủ cần lưu ý một số khu vực như sân, hiên, gara, phần mái che hoặc khoảng thông tầng sẽ được tính theo hệ số riêng khi quy đổi sang tổng diện tích xây dựng. Vì vậy, không nên cộng toàn bộ các phần này vào diện tích sàn theo tỷ lệ 100% nếu chưa xác định rõ phương án thiết kế và cách tính của đơn vị thi công.
Cách tính diện tích sàn tầng 2
Diện tích sàn tầng 2 xác định theo phần diện tích xây dựng thực tế của tầng này. Nếu tầng 2 xây dựng toàn bộ trên mặt bằng tầng 1 thì diện tích hai tầng thường bằng nhau. Công thức:
Diện tích sàn tầng 2 = Chiều dài x Chiều rộng
Ví dụ: nhà có tầng 1 rộng 5x15m và tầng 2 cũng được xây kín với kích thước tương tự thì: Diện tích sàn tầng 2 = 5 x 15 = 75m2
Tuy nhiên, trên thực tế tầng 2 không phải lúc nào cũng có diện tích bằng tầng 1. Nhiều mẫu nhà có thiết kế ban công, sân thượng, khoảng thông tầng, khoảng lùi phía trước hoặc phía sau nên diện tích sàn tầng 2 có thể nhỏ hơn.
Ví dụ: Tầng 2 của căn nhà 5x15m dành 15m2 làm sân thượng không có sàn xây dựng kín. Khi đó:
Diện tích sàn tầng 2 = 75 – 15 = 60m2
Nếu tầng 2 có ban công đua ra ngoài diện tích tầng 1, phần ban công này cũng sẽ xác định riêng. Tùy vào ban công có mái che hay không, kết cấu và quy định của đơn vị thi công mà phần diện tích này được quy đổi theo hệ số khác nhau.
Ngoài ra, các khu vực như ô cầu thang, giếng trời hoặc khoảng thông tầng cũng phải xem xét cụ thể. Nếu một phần tầng 2 không đổ sàn do làm thông tầng thì phần diện tích đó không nên tính như sàn xây dựng đầy đủ.
Cách tính tổng diện tích 2 sàn
Sau khi xác định diện tích sàn tầng 1 và tầng 2, gia chủ có thể tính tổng diện tích hai sàn theo công thức:
Tổng diện tích 2 sàn = Diện tích sàn tầng 1 + Diện tích sàn tầng 2
Ví dụ: Nhà 2 tầng có diện tích mỗi tầng bằng nhau:
- Tầng 1: 5m × 15m = 75m2
- Tầng 2: 5m × 15m = 75m2
=> Tổng diện tích 2 sàn = 75 + 75 = 150m2
Trường hợp diện tích tầng 2 nhỏ hơn tầng 1 do bố trí sân thượng, khoảng thông tầng hoặc khoảng lùi, gia chủ cần tính riêng từng tầng rồi cộng lại. Chẳng hạn:
- Diện tích sàn tầng 1: 75m2
- Diện tích sàn tầng 2: 60m2
=> Tổng diện tích 2 sàn = 75 + 60 = 135m2
Như vậy, cách lấy diện tích tầng 1 nhân với 2 chỉ phù hợp khi cả hai tầng có cùng kích thước và diện tích xây dựng. Với những công trình có sân thượng, thông tầng, khoảng lùi hoặc thay đổi diện tích giữa các tầng, gia chủ cần tính riêng từng mặt sàn để đảm bảo kết quả chính xác.
Bên cạnh đó, tổng diện tích hai sàn chưa phải là tổng diện tích xây dựng hoàn chỉnh của nhà 2 tầng. Khi tính diện tích phục vụ dự toán chi phí, gia chủ còn cần cộng thêm phần diện tích quy đổi của các hạng mục như:
- Móng công trình
- Mái nhà
- Sân trước và sân sau
- Ban công, lô gia
- Sân thượng
- Tum cầu thang
- Giếng trời, ô thông tầng
- Tầng hầm hoặc bán hầm (nếu có)
Mỗi hạng mục có hệ số quy đổi riêng, phụ thuộc vào kết cấu, phương án thiết kế, mức độ hoàn thiện và cách tính của đơn vị thi công. Do đó, hãy cùng NEOHouse bóc tách chi tiết các hệ số quy đổi của các hạng mục này dưới đây để tính tổng diện tích xây nhà dựng nhà 2 tầng.
Cách tính diện tích xây dựng nhà 2 tầng theo từng hạng mục
Ngoài diện tích sàn tầng 1 và tầng 2, tổng diện tích xây dựng nhà 2 tầng còn được xác định dựa trên nhiều hạng mục khác như móng, mái, ban công, lô gia, sân, sân thượng, tum, giếng trời và tầng hầm. Mỗi hạng mục áp dụng một hệ số quy đổi riêng dựa trên kết cấu, quy mô thi công và cách tính của từng nhà thầu.
Cách tính diện tích móng nhà 2 tầng
Móng là bộ phận chịu tải trọng của toàn bộ công trình và truyền tải trọng xuống nền đất. Khi tính diện tích xây dựng nhà 2 tầng, phần móng không tính 100% như diện tích sàn mà sẽ được quy đổi theo từng loại móng. Công thức tính như sau:
Diện tích móng quy đổi = Diện tích tầng trệt x Hệ số móng
Tùy vào phương án kết cấu, NEOHouse áp dụng tỷ lệ quy đổi diện tích móng như sau:
- Móng đơn: 30% – 40% diện tích tầng 1.
- Móng cọc: 40% – 50% diện tích tầng 1.
- Móng băng: 50% – 70% diện tích tầng 1.
Ví dụ thực tế: Ngôi nhà có diện tích tầng 1 là 75m2, diện tích xây dựng theo từng loại móng sẽ là:
- Móng đơn: 75 x 30% – 40% = 22,5 – 30m2
- Móng cọc: 75 x 40% – 50% = 30 – 37,5m2
- Móng băng: 75 x 50% – 70% = 37,5 – 52,5m2
Lưu ý: Tỷ lệ % móng sẽ được xác định dựa trên phương án kết cấu, điều kiện địa chất và hồ sơ thiết kế của từng công trình.
Cách tính diện tích mái nhà 2 tầng
Mái là phần bao che phía trên cùng của ngôi nhà, có vai trò chống nắng, chống mưa và bảo vệ toàn bộ không gian bên dưới. Diện tích quy đổi của mái phụ thuộc trực tiếp vào loại kết cấu và vật liệu sử dụng. Tại NEOHouse, tỷ lệ quy đổi mái như sau:
- Mái tôn: 20% – 30%
- Mái bê tông cốt thép: 30% – 40%
- Mái vì kèo sắt + ngói: 60% – 70%
- Mái BTCT lợp ngói: 90% – 100%
Công thức tính:
Diện tích mái quy đổi = Diện tích mái thực tế x Tỷ lệ quy đổi
Ví dụ: Ngôi nhà có diện tích sàn tầng 1 là 75m2. Diện tích mái quy đổi tính theo tỷ lệ của từng loại mái như sau:
- Mái tôn: 75 x 20% – 30% = 15m2 – 22,5m2
- Mái bê tông cốt thép: 75 x 30% – 40% = 22,5m2 – 30m2
- Mái vì kèo sắt + ngói: 75 x 60% – 70% = 45m2 – 52,5m2
- Mái BTCT lợp ngói: 75 x 90% – 100% = 67,5m2 – 75m2
Tuy nhiên, diện tích mái trên chỉ mang tính chất tham khảo. Để xác định diện tích mái chính xác, cần dựa trên bản vẽ thiết kế, hình thức mái, độ dốc, độ vươn mái, kích thước mái đua và kết cấu thi công thực tế. Do đó, để có diện tích chính xác, hãy liên hệ cho NEOHouse qua hotline/zalo: 0937 100 202 để được kiến trúc sư tư vấn và giải đáp cho mình nhé!
Cách tính diện tích ban công
Ban công là phần sàn nhô ra ngoài mặt đứng công trình, thông thường bố trí tại phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung hoặc khu vực mặt tiền. Khi tính tổng diện tích xây dựng nhà 2 tầng, phần ban công cần xác định theo kích thước thực tế trên bản vẽ và áp dụng tỷ lệ quy đổi tương ứng.
Theo đó, tại NEOHouse ban công tính 100% diện tích thực tế. Công thức tính bao gồm:
Diện tích ban công quy đổi = Chiều dài x Chiều rộng x 100%
Ví dụ: Ban công có diện tích 1,2mx5m, diện tích quy đổi sẽ là: 1,2 x 5 x 100% = 6m2
Trong tường hợp tầng 2 có hai ban công, mỗi ban công rộng 6m2, tổng diện tích xây dựng sẽ là 10m2.
Cách tính diện tích sân trước và sân sau
Sân trước và sân sau không thuộc phần diện tích sàn chính của ngôi nhà nhưng vẫn phát sinh nhiều công việc thi công như xử lý nền, đổ bê tông, lát gạch, xây tường bao, làm hệ thống cấp thoát nước và hoàn thiện bề mặt.
Tại NEOHouse, diện tích quy đổi sân trước / sân sau: 40% – 50% diện tích thực tế. Công thức tính như sau:
Diện tích sân quy đổi = Diện tích sân thực tế x 40% – 50%
Ví dụ: Ngôi nhà xây trên lô đất có diện tích rộng 5x22m, phần nhà chính có diện tích 5x15m và chừa 5m phía trước làm sân trước và 2m làm sân sau. Tổng diện tích xây dựng sẽ là:
- Sân trước: 5 x 5 = 25m2
- Sân sau: 5 x 2 = 10m2
Và tổng diện tích quy đổi như sau:
- Sân trước: 25 x 40% – 50% = 10 – 12,5m2
- Sân sau: 10 x 40% – 50% = 4 – 5m2
Nếu công trình có cả sân trước và sân sau, tổng diện tích sân thực tế sẽ là: 14 – 17,5m2.
Cách tính diện tích sân thượng
Sân thượng là phần diện tích nằm trên tầng cao nhất của ngôi nhà, thường được sử dụng làm khu vực giặt phơi, trồng cây, thư giãn hoặc bố trí không gian sinh hoạt ngoài trời. Khi tính tổng diện tích xây dựng nhà 2 tầng, sân thượng không tính 100% như diện tích sàn kín mà được quy đổi theo tỷ lệ riêng.
Tại NEOHouse, sân thượng tính từ 40% – 50% diện tích thực tế. Công thức tính bao gồm:
Diện tích sân thượng quy đổi = Diện tích sân thượng thực tế (dài x rộng) x 40% – 50%
Ví dụ: Sân thượng có diện tích 5m x 6m, diện tích thực tế là: 5 x 6 = 30m2. Theo đó, diện tích quy đổi như sau:
=>Tổng diện tích quy đổi: 30 x 40% – 50% = 12m2 – 15m2.
Trường hợp sân thượng chia thành nhiều khu vực, gia chủ sẽ tính riêng từng phần rồi cộng lại. Ví dụ như sân thượng phía trước rộng 20m2 và sân thượng phía sau rộng 10m2 thì:
=>Tổng diện tích sân thượng thực tế = 20 + 10 = 30m2
Và tổng diện tích quy đổi như sau:
- Sân thượng phía trước: 20 x 40% – 50% = 8 – 10m2
- Sân thượng phía sau: 10 x 40% – 50% = 4 – 5m2
=> Tổng diện tích sân thượng quy đổi = 12 – 15m2
Cách tính diện tích giếng trời và ô thông tầng
Giếng trời và ô thông tầng là khoảng không gian trống thẳng đứng nối liền các tầng nhằm lấy ánh sáng, gió tự nhiên và tạo độ thoáng cho căn nhà. Vì đây là khoảng trống không đổ sàn bê tông, nhiều gia chủ cho rằng diện tích này sẽ không bị tính chi phí.
Tuy nhiên, trên thực tế thi công, việc để trống ô sàn đòi hỏi nhà thầu phải thi công bổ sung hệ dầm gia cố chịu lực xung quanh, xây tường bao, làm lan can an toàn và lắp đặt mái kính lấy sáng. Do đó, cách tính diện tích giếng trời và ô thông tầng sẽ dựa vào kích thước diện tích ô trống để áp dụng hệ số quy đổi phần trăm (%) phù hợp.
Hiện tại, khoảng thông tầng tại NEOHouse được chia thành hai trường hợp:
| Diện tích thông tầng | Tỷ lệ quy đổi |
|---|---|
| Lớn hơn 8,2m2 | 50% |
| Nhỏ hơn hoặc bằng 8,2m2 | 100% |
Công thức tính áp dụng:
Diện tích thông tầng quy đổi = Diện tích khoảng thông tầng x Tỷ lệ quy đổi
Ví dụ 1: Diện tích khoảng thông tầng rộng 10m2, do diện tích lớn hơn 8,2m2 nên áp dụng tỷ lệ 50%: 10 x 50% = 5m2
Ví dụ 2: Diện tích khoảng thông tầng rộng 6m2, diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 8,2m2 nên áp dụng 100%: 8,2 x 100% = 8,2m2
Cách tính diện tích tầng hầm
Tầng hầm là hạng mục có tỷ lệ quy đổi cao do quá trình thi công phức tạp hơn tầng nổi. Ngoài phần kết cấu sàn và tường, công trình còn phát sinh đào đất, vận chuyển đất, gia cố vách hầm, chống thấm, thoát nước và xử lý kết cấu chịu áp lực đất. Tại NEOHouse, hệ số quy đổi diện tích tầng hầm dựa vào độ sâu đào đất tính từ vạch vỉa hè (hoặc cao độ mép đường) xuống đến đáy sàn hầm. Cụ thể, tỷ lệ quy đổi như sau:
| Độ sâu tầng hầm | Tỷ lệ quy đổi |
|---|---|
| 1,0 – 1,3m | 130% |
| 1,3 – 1,5m | 150% |
| 1,5 – 1,8m | 180% |
| 1,8 – 2,2m | 210% |
Công thức tính tỷ lệ quy đổi:
Diện tích tầng hầm quy đổi = Diện tích tầng hầm x Tỷ lệ quy đổi
Ví dụ thực tế: Ngôi nhà có diện tích sàn tầng 1 là 75m2 và tầng hầm xây dựng trên toàn bộ diện tích này. Khi đó, diện tích tầng hầm quy đổi sẽ được tính theo từng mức độ sâu như sau:
- Tầng hầm sâu 1,0 – 1,3m: 75 x 120% – 130% = 90m2 – 97,5m2
- Tầng hầm sâu 1,3 – 1,5m: 75 x 140% – 150% = 105m2 – 112,5m2
- Tầng hầm sâu 1,5 – 1,8m: 75 x 170% – 180% = 127,5m2 – 135m2
- Tầng hầm sâu 1,8 – 2,2m: 75 x 200% – 210% = 150m2 – 157,5m2
Như vậy, cùng một diện tích sàn tầng hầm 75m2 nhưng độ sâu càng lớn thì diện tích quy đổi càng cao. Nguyên nhân là tầng hầm sâu hơn đòi hỏi khối lượng đào đất, kết cấu vách, chống thấm, gia cố và các biện pháp thi công phức tạp hơn.
Ví dụ thực tế cách tính diện tích xây nhà 2 tầng
Để hình dung rõ hơn cách tính diện tích xây dựng nhà 2 tầng, giả sử gia chủ xây nhà 2 tầng trên lô đất 5x20m, trong đó phần nhà chính có diện tích là 5x15m, tương đương 75m2/sàn. Công trình sử dụng móng băng, có sân trước, sân sau, ban công và mái bê tông cốt thép.
Bảng quy đổi tỷ lệ chi tiết từng hạng mục tại NEOHouse:
| Nhóm hạng mục | Hạng mục | Tỷ lệ quy đổi diện tích |
|---|---|---|
| Móng | Móng đơn | 30% – 40% |
| Móng cọc | 40% – 50% | |
| Móng băng | 50% – 70% | |
| Tầng hầm | Tầng hầm sâu 1,0 – 1,3m | 120% – 130% |
| Tầng hầm sâu 1,3 – 1,5m | 140% – 150% | |
| Tầng hầm sâu 1,5 – 1,8m | 170% – 180% | |
| Tầng hầm sâu 1,8 – 2,2m | 200% – 210% | |
| Các tầng | Tầng 1 | 100% |
| Tầng 2, tầng 3, các tầng trên | 100% | |
| Tầng lửng | 100% | |
| Khoảng thông tầng > 8,2m² | 50% | |
| Khoảng thông tầng ≤ 8,2m² | 100% | |
| Sân & ban công | Sân trước / sân sau | 40% – 50% |
| Ban công | 100% | |
| Sân thượng | 40% – 50% | |
| Mái | Mái tôn | 20% – 30% |
| Mái bê tông cốt thép | 30% – 40% | |
| Mái vì kèo sắt + ngói | 60% – 70% | |
| Mái BTCT lợp ngói | 90% – 100% |
Theo bảng tỷ lệ quy đổi của NEOHouse, các hạng mục được xác định như sau:
- Diện tích sàn tầng 1 tính 100%: 75m2
- Diện tích sàn tầng 2 tính 100%: 75m2
- Móng đơn tính diện tích tầng 1: 30% – 40%
- Sân trước: 25m2, tính 40% – 50%.
- Sân sau: 10m2, tính 40% – 50%.
- Ban công: 6m2, tính 100%.
- Mái bê tông cốt thép: 30% – 40%.
Dựa trên bảng tỷ lệ quy đổi, ta có thể tính được diện tích quy đổi như sau:
- Diện tích móng đơn: 75 x 30% – 40% = 22,5m2 – 30m2
- Diện tích tầng 1: 75 x 100% = 75m2
- Diện tích tầng 2: 75 x 100% = 75m2
- Diện tích sân trước: 25 x 40% – 50% = 10m2 – 12,5m2
- Diện tích sân sau: 10 × 40% – 50% = 4m2 – 5m2
- Diện tích ban công: 6 x 100% = 6m2
- Diện tích mái bê tông cốt thép: 75 x 30% – 40% = 22,5m2 – 30m2
Tổng diện tích xây dựng quy đổi được xác định như sau:
Tổng diện tích xây dựng = Móng + tầng 1 + tầng 2 + sân trước + sân sau + ban công + mái
=> Tổng diện tích xây dựng nhà 2 tầng 5x20m sẽ là: 230 – 256m2
Như vậy, nhà 2 tầng có diện tích sàn 75m2 mỗi tầng, tổng diện tích hai sàn là 150m2, nhưng sau khi cộng phần quy đổi của móng, sân, ban công và mái, tổng diện tích xây dựng dao động khoảng 230m2 – 256m2.
Tuy nhiên, tùy theo loại móng, kết cấu mái, diện tích sân, ban công, phương án thiết kế và tỷ lệ quy đổi áp dụng cho từng hạng mục mà tổng diện tích xây dựng thực tế sẽ có sự chênh lệch. Vì vậy, gia chủ nên căn cứ vào bản vẽ thiết kế và bảng tính chi tiết của đơn vị thi công để xác định diện tích chính xác trước khi lập dự toán chi phí.
Kết luận
Trên đây là bài viết hướng dẫn chi tiết về cách tính diện tích xây dựng nhà 2 tầng, từ diện tích sàn tầng 1, tầng 2 đến các hạng mục như móng, mái, sân, ban công, sân thượng, khoảng thông tầng và tầng hầm. Việc xác định đúng diện tích từng phần và áp dụng tỷ lệ quy đổi chính xác sẽ giúp gia chủ dự toán chi phí sát thực tế, chủ động ngân sách và dễ dàng kiểm tra báo giá thi công.
Tuy nhiên, diện tích xây dựng thực tế còn phụ thuộc vào bản vẽ thiết kế, kết cấu công trình, loại móng, kiểu mái và phạm vi thi công của từng dự án. Vì vậy, để tính chính xác diện tích xây nhà 2 tầng, quý vị có thể liên hệ cho NEOHouse qua hotline/zalo: 0937 100 202 để được tư vấn, giải đáp miễn phí nhé!
